Impuesto a la propiedad y asequibilidad de la vivienda en Florida

El impacto de los impuestos a la propiedad sobre los dueños de vivienda en Miami y el sur de la Florida.

Por Henry B. Nathan - Mayo 20, 2008

Un elemento clave en los problemas actuales del mercado inmobiliario es la degradación del acceso a la vivienda propia. Muchas dificultades pesan sobre el mercado en estos tiempos, y podrían considerarse como parte de las fluctuaciones naturales del mercado. Sin embargo, un factor esencial es la posibilidad económica del ciudadano común para adquirir su casa propia. Existe siempre la demanda y no es por “falta de ganas” que la mayoría del público no está comprando. Es simplemente que no puede.

Comparación de precios de la vivienda e ingresos familiares entre 1980 y 2005.

Usaremos el precio promedio de la vivienda en Miami-Dade y las estadística de ingresos familiares promedio. El precio promedio de la vivienda toma en cuenta todo tipo de viviendas, tantos económicas como de lujo y promedia los valores.

Precio promedio de la vivienda en 1980 ($ 75,000)

Precio promedio de la vivienda en 2005 ($372,000)

Incremento del precio promedio de la vivienda entre 1980 y 2005 = 396%

(Los valores de la vivienda se han reducido desde el 2005)

Ingresos familiares medianos en Florida en 1989 = $21,355

Ingresos familares medianos en Florida (estimados) en 2005 = 60,000

Incremento del ingreso familiar en este período= 181%

Nota: Estas cifras no han sido completamente verificadas. Han sido tomadas de fuentes diferentes y podrían reflejar cierta inexactitud. Solo se usan para explicar una tendencia, y solo en este contexto servirán el objetivo de este estudio.

Impuesto a la propiedad promedio para un comprador en 1980 (incluyendo la exención fiscal del “homestead exemption”) = $ 850

Impuesto a la propiedad promedio para un comprador en 2005 (incluyendo la exención fiscal del “homestead exemption”) = $ 5,899 (cifras aproximadas).

El homestead exemption es una deducción de $ 50,000 (efectivamente es de aprox. $40,000) sobre el valor asignado a la casa por el “County Appraiser” (avaluador official).

Esta exención es solo válida para vivienda propia y después de registrarse con la oficina de avalúos del condado.

Qué es el privilegio de “save-our-homes” ?

En 1992, el electorado de Florida aprobó un medida constitucional que limita los aumentos que el avaluador puede efectuar sobre el avalúo de una vivienda casa bajo el regimen de “homestead exemption” a un máximo de 3% cada año, o el índice de inflacion anual, si esa cifra es menor del 3%.

Las propiedades no protegidas por el “homestead exemption” son valoradas a su precio de mercado.

Asequibilidad de la vivienda segun las normas de FNMA.

Para cubrir la compra de una vivienda media típica en 1980, era necesario un ingreso anual mínimo de $ 36,588 según FNMA, asumiendo un 90% de financiamiento al 12.5% de interés anual, 1% de seguro, (PITI=$854). A notar los intereses muy altos vigentes en la década del 80.

(PITI = Principal + Interest + Tax + Insurance)

En 2005, para cubrir la misma compra de una vivienda típica eran necesarios $ 134.086 de ingreso anual mínimo; esto es asumiendo un 90% de financiamiento al 6.5% anual, y 1% de tasa de seguro. (PITI=$3.152)

Para entender las normas de FNMA, en general es requerido que el total de pagos mensuales, incluyendo pago de capital, interés, impuestos, y seguros )PITI= no exceda el 28% del total bruto de los ingresos mensuales promedio del comprador.

Es bueno notar que la asequibilidad se hizo más difícil a pesar de que las tasas de interés hipotecario eran casi la mitad de lo que fueron en la década de los 80.

Impacto de los impuestos a la propiedad, comparados a los valores medios de la vivienda en 1980 y 2005

Impuesto calculado como proporción del valor medio de la vivienda en 1980= 1.133%

En 2005 esta proporción aumenta 1.586%

El aumento proporcional de la carga fiscal se debe a la reducción de la exención del “homestead exemption” como proporción del valor de la vivienda. En efecto en 1980 los 25% de exención representaban un 33.3% del valor medio de una vivienda.

En 2005, representaba apenas un 6.70%

Con las nuevas medidas adoptadas en 2007/2008, esta exención proporción sin duda mejorará y quizás llegue al 15% en el mejor de los casos (tomando en cuenta la baja de los valores inmobiliarios y el aumento de esa exención a aproximadamente $40,000).

Esta cifra está aún bien lejos del 33.3% de 1980.

Porcentaje del ingreso familiar promedio dedicado a los impuestos a la propiedad en 1980= 4% – En 2005 este porcentaje aumenta a un intolerable 9.83%. Es decir que de cada 10 dólares que una familia gana por mes, casi un dollar debe ponerse de lado para pagar este impuesto.

Sin embargo, este cálculo es sólo válido para nuevos compradores. La enmienda del “save-our-homes” limita los impuestos para los afortunados beneficiarios, a expensas de los compradores nuevos, dueños de viviendas vacacionales e inversionistas.

Algo interesante para notar: a pesar de que los valores medios de la vivienda han aumentado más del doble que el ingreso familiar promedio, y por consiguiente aumento la base fiscal (tax base) de las ciudades y condados, y pese al aumento súbito y notable en las nuevas construcciones, los porcentajes del impuesto (tax rate o millaje) no han disminuído sensiblemente, y a veces hasta han aumentado. El “millage” es el porcentaje por el cual se multiplica el avalúo fiscal de la vivienda para establecer el impuesto anual.

Corrigiendo el problema:

Los beneficiarios de la exención de “save-our-homes” no deberían tolerar ningún intento de eliminar esta protección. A final de cuentas, 3% de aumento cumulativo del avalúo (admitido por esa protección) debería ser suficiente. El costo de la vida, según estadísticas federales no ha aumentado más que ese porcentaje durante los últimos 10 a 15 años.

Entonces, porque aceptar un aumento mayor basado en los valores hipotéticos de venta de sus viviendas, impuesto por ávidos gobiernos locales? Todos sabemos que los servicios de los condados y ciudades no han mejorado como para justificar impuestos tres o cuatro veces mayores. Por lo tanto, sus gastos y presupuestos no deberían haber aumentado más allá de la tasa de inflación nacional. A menos que quieran enmascarar su ineficiencia a costas del contribuyente.

Al contrario, podemos inclusive argüir que la cantidad asombrosa de nuevas construcciones han aumentado su base fiscal en tal formal que los dueños de vivienda podían haber esperado una reducción de sus impuestos.

Una nueva enmienda constitucional admite la transferencia del beneficio de “save-our-homes” cuando el propietario de una vivienda se muda a una nueva propiedad, hasta un máximo de $ 500,000. Esto es un paso positivo.

El nudo del problema consiste en que los impuestos a la propiedad deberían sostener una profunda revisión para volverlos a colocar dentro de sus niveles históricos; es decir como una proporción razonable del ingreso familiar promedio, en lugar de los niveles casi confiscatorios que se han experimentado en los ultimos años. En pocas palabras: reducción de estos impuestos.

La recesión del negocio inmobiliario no es debida a factores accidentales o circunstanciales. Existen profundas razones económicas que pueden y deben ser corregidas.

La vivienda accesible a la mayoría de la población es una responsabilidad del gobierno.

No hablo de medidas tímidas y limitadas. Que les parece un estudio real de cómo 25 años de inflación han degradado el efecto social del “homestead exemption”. No deberíamos regresarlo a la misma proporción de los valores básicos de nuestras viviendas como fue su intención original? No fue su propósito él de ayudar al modesto comprador de una primera vivienda a realizar el sueño americano de la vivienda propia? No sería este esfuerzo válido para inyectar una dosis de realidad a nuestro mercado inmobiliario y nuestra economía en general?

Nuevas disposiciones y propuestas hablan de reducir este impuesto, pero a cuestas de los presupuestos educacionales que deberan buscar fondos obligatoriamente mediante aumentos de otros impuestos como el impuesto a la venta (sales tax) e aplicación de este impuestos a otros servicios hasta ahora exentos.

Este tipo de medidas sólo enmascaran el problema ya que lo que nos dan con una mano, nos lo quitan con la otra.

La vivienda popular y accesible a todas las clases sociales es una urgente necesidad en Florida. Es indudable que los condominios y casonas multimillonarias han contribuido a nuestra economía; pero qué economía quedará en Florida cuando la clase trabajadora comience a mudarse de este estado, por causa de los insostenibles costos de la vivienda propia?

La protección de “save-our homes” ha ayudado a una parte de los dueños de vivienda. Sin embargo, es un arreglo injusto e incompleto. Una completa revisión para mantener esta protección y extenderla a los nuevos compradores, inversionistas y compradores de casas vacacionales, sería bienvenida. Nuevas disposiciones hablan de limitar los aumentos de avalúos a un máximo de 5% anual. Es un buen inicio. Yo diría mas bien 5% o la tasa de inflación – a cual mas bajo.

Claro está que los impuestos no son el único elemento en la asequibilidad de la vivienda. Los costos financieros, los intereses, el costo de la construcción, el nivel de salarios, los precios de los terrenos son también factores determinantes. De éstos, no me ocuparé hoy.

Pero los impuestos a la propiedad son hoy en día una carga muy pesada sobre nuestra clase media y la única manera real de controlarlos es mediante la vigilancia de los gastos de nuestras ciudades y condados.

En mi opinión, la proliferación de municipalidades en el Sur de la Florida es ridícula.

Las docenas de cuerpos de bomberos, policías, servicios sociales de todo tipo, comisionados, managers, oficinas, pensiones de retiro, etc., son mucho menos que eficientes cuando sus servicios se duplican a cada pocos kilómetros.

La economía de escala no funciona para nada por nuestros lados. La burocracia que se multiplica, la politiquería local, en fin, todo ha contribuído para que poco a poco ya no podamos permitirnos estos elefantes blancos. Y estos últimos se aferran y combaten cualquier intento de ponerlos bajo control…

Jugar con los impuestos, cambiándolos de un bolsillo al otro no es la solución. Los malabarismos fiscales han probado ser, desde tiempos inmemoriales, solo ilusiones.

Debemos controlar estos gastos y obligar a nuestros gobiernos locales a volver a la austeridad y a la razón.

A nuestros legisladores les toca hacer su trabajo y dirigir su atención a estos temas vitales para la sobrevivencia de nuestra menguante clase media.

Este artículo representa las opiniones personales del autor, las cuales no son vinculadas a ninguna firma, asociación o negocio con los cuales este autor pueda mantener relación alguna.

Henry B. Nathan es un profesional del negocio inmobiliario, licenciado en la Florida.

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