Plan de rescate hipotecario del Senado

20 de Mayo de 2008.

El Senado casi listo para aprobar una Ley para prevenir el exceso de “foreclosures” o sea ejecución de hipotecas y consiguientes embargos a la propiedad.

Algunos senadores informaron que estan avanzando en la tarea de estructurar, entre miembros de ambos partidos, un programa para evitar las ejecuciones de hipotecas y asistir mediante refinanciamiento de hipoteca a unos 500,000 propietarios en peligro de perder su vivenda.

Las discusiones no han terminado y nada ha sido resuelto aun. Pero la Legislatura trata de intervenir en la crisis de la vivienda antes de que asuma proporciones incontrolables y arroje a todo el país en una recesión.

Anunciaron que los contribuyentes no serían afectados por el programa. El Presidente Bush amenazó con vetar un proyecto similar aprobado en el la Camara de Diputados.

Los senadores republicanos están divididos. Algunos expresaron su temor de que, al final, el programa se volvería una ayuda a inversionistas, especuladores, bancos y prestamistas, a expensas del contribuyente americano. El plan del Senado es similar al que acordaron los Diputados. Ambos son básicamente una expansión del programa FHA, o sea un seguro gubernamental sobre las hipotecas. Ambos requieren del banco o entidad hipoecaria que acepten un pago de 85% del valor de avalúo de la propiedad, como pago total. A estos efectos, el FHA (Administración Federal de la Vivienda) usaría un fondo federal de 1.7 billones.

La versión del Senado, requiere a Fannie Mae y Freddie Mac, corporaciones hipotecarias, creadas por el gobierno, cuyas acciones están en manos del público, capitalizar un fondo especial con este propósito.

Los proponentes del programa senatorial estiman que aceleraría la corrección hacia abajo de los precios de la vivienda, para llegar rápidamente a estabilizar el mercado alrededor de los valores inferiores mínimos que podrían alcanzar las propiedades.  Al mismo tiempo evitaría que la gente perdiera sus casas.

En otra parte de la legislación, preconizan un mecanismo de supervisión de la salud económica de Fannie Mae, Freddie Mac, y FHA.

La Cámara de Diputados no ha dado su opinión sobre este proyecto, pero un vocero de la Casa Blanca afirmó sería examinado con cuidado, una vez aprobado en el Senado; con  especial cuidado de evitar la expansión de la actividad del FHA a costas del contribuyente, y asegurarse de que se haga en una forma efectiva y responsable.

Otros puntos que se están considerados incluyen los créditos fiscales propuestos para los que compran por primera vez su vivienda.

En mi opinión, la dimensión de la crisis hipotecaria es tal, que veo estos esfuerzos como mínimos. Creo que 500,000 hipotecas en peligro de ser ejecutadas es una cifra demasiado modesta. De qué manera el gobierno federal controlará que este proceso se haga sin afectar al contribuyente y al presupuesto federal, queda por verse. Con tal de que al final no acabemos nosotros por pagar las cuentas y los daños causados por la imprudencia, corrupción, y especulación de los grandes bancos, “hedge funds” y billonarios de Wall Street, estoy de acuerdo con todo.

Que estos rescates se hagan, aumentando los deficits fiscales del gobierno es inaceptable. La cifra de 85% del valor de avalúo, que sería la base de los cálculos, es arbitraria y podría ser excesiva. De la misma manera, los valores de avalúo son valores ilusorios en un mercado inmobiliario completamente revuelto, donde lo que valía un dólar hace dos o tres años, ahora puede valor unos 40 o 50 centimos, y quizás menos, dependiendo de la propiedad.

Y sospecho que los mismos “trucos” y maniobras que en los tiempos del “boom” se usaron para determinar el valor de avalúo “real”, y fueron el vehículo e instrumento de la alocada especulación, puedan volver a afectar este plan de rescate.

Un elemento fundamental del valor real de una propiedad en términos monetarios es la capacidad del público de adquirir esta propiedad en esos valores.

De la misma manera que una acción cuyo valor se ha “hinchado” en la bolsa de valores volverá forzosamente a su precio real con el tiempo, dependiendo de su valor material y su capacidad de generar ganancias, el valor un bien inmobiliario tambien debe reflejar esta misma capacidad.

Un inversionista que adquiere apartamentos con el objeto de alquilarlos debería recibir una ganancia adecuada y proporcional a su inversión después de pagar impuestos, seguros, y mantenimiento. Si esta proporción es demasiado baja o inexistente, el valor pagado por esa propiedad ha sido exagerado y esta ecuación debe igualarse de una manera u otra.

En esto radican mis dudas sobre el proyecto. Si en muchos casos los valores de avalúo se han reducido en un 40 o 50%, de qué manera un 15% de eventual pérdida para un banco hipotecario, no sería más bien un tremendo negocio hecho a costas del dinero público.

Veremos y leeremos el texto de estas nuevas leyes y los mantendré al tanto.

Henry B. Nathan es un agente en bienes raíces, con United Realty Group Inc.
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