Condo-southflorida's Weblog

Creativity in taxation

condosouthflorida — Wed, 01 Oct 2008 20:13:57 +0000

Creative taxation, a new trend in Florida.

Is that a good definition?

Davie sets the tone on what we can expect from our local governments.

I have been a permanent advocate of lower property taxes.

A key source of employment in Florida, housing construction, sales, financing and maintenance are major components of our economy. Property taxes have increased well above the official inflation rates during the last two or three decades.

Thousands of new homes and condos in every location have surely tremendously broadened the taxable base of most cities in South Florida. That has not been enough to feed the appetite of voracious cities and counties.

A couple of lukewarm regulations by our Florida congressmen have aimed to ease homeowners’ pains, as well as an amendment recently approved to increase the homestead exemption amount. Our taxes are calculated on the assessed value of each property, which is determined by the county property appraiser’s office, multiplied by the “millage” which is determined by the local governments.

While our legislators have focused on reducing the assessed values, local governments are starting to defeat this purpose by increasing their millage, which is what was to expect, and I wrote about it a long time ago.

However, the flood of new service charges that many cities are implementing is starting to look more and more as double taxation. Charging us for services traditionally included in the services covered by our property taxes is the new plague that relentless local authorities are discovering. I wouldn’t be surprised if the cop handing you a ticket for a traffic violation could include an additional bill for his “services”, or if a local library could charge you a “shipping and handling” fee every time you pick a book.

Here is an example of this kind of creativity. The city of Davie is today’s winner.

Read this article from the Sun Sentinel.

By Susannah Bryan - South Florida Sun-Sentinel - September 30, 2008

Accident response fees are so controversial that five states — Georgia, Indiana, Missouri, Pennsylvania and Tennessee — have passed laws to ban them.

Yet Davie on Wednesday is set to give final approval to a measure that would bill at-fault residents and out-of-towners an estimated $840 for costs associated with responding to car accidents. If it can’t be determined who is at fault, all parties would be billed.

“It is a cost recovery fee for people who are creating havoc on our highways,” Councilwoman Susan Starkey said on Monday.

If approved, Davie would become the first municipality in South Florida to charge such a fee. The town tentatively approved it 3-2 on Sept. 17, with council members Michael Crowley, Marlon Luis and Susan Starkey supporting it. Mayor Tom Truex and Councilman Bryan Caletka rejected it.

As Davie moves ahead, insurance companies are working to persuade Florida to ban such fees. They argue the fee will raise insurance rates and is really a hidden tax.

“We have been trying hard to fight back,” saidWilliam Stander, assistant vice president of Property Casualty Insurers Association of America, a trade group that represents more than 1,000 companies nationwide. “The idea that you should have to pay for police and fire services, it’s offensive.”

Insurers lobbied five states to ban the accident fee and each agreed because of concerns over double taxation.

State Rep. Martin Kiar, D-Davie, said the issue may come up in Florida this legislative session.

“People are having such a tough time making ends meet,” Kiar said. “For the cities to impose another fee, it’s just not fair to our people.”

On July 28, Pembroke Pines commissioners voted against a similar fee, citing concerns it would expose the city to costly legal challenges. Officials in Plantation, Miramar and Southwest Ranches, who had briefly considered the idea, say they have dropped it.

If approved, Davie would hire Dayton, Ohio-based Cost Recovery Corp. to bill insurers. If they don’t pay, nonresidents would get a bill but residents would not.

Supporters argue that Davie responds to more accidents than other cities because it is surrounded by Interstates 95, 595, 75 and Florida’s Turnpike. As proposed, the fee would apply to accidents on highways and local roads that require emergency response, including those outside town.

Critics say the fee may lead to a tit-for-tat mentality, with cash-strapped cities passing similar laws to raise money.

In July, Weston City Manager John Flint said his city would likely charge an accident fee to residents of cities who impose such a fee on Westonites. But on Monday, Mayor Eric Hersh said he opposes such a plan.

“If everyone starts charging, it’s really nothing but an increase in taxes for everybody,” Hersh said.

The plan also doesn’t sit well with Steve Breitkreuz, a councilman in nearby Southwest Ranches.

“It doesn’t sound neighborly,” he said. “It creates animosity between the towns. It may set a precedence that will ripple out through the communities and we’ll all be looking out for our own.”

Henry B. Nathan is a Florida Realtor at United Realty Group Inc.Visit my website: http://www.condo-southflorida.com where you can search for Aventura Condos , Florida Condos,

Corte Suprema de Florida rechazas propuestas de enmiendas constitucionales

condosouthflorida — Thu, 11 Sep 2008 16:09:43 +0000

Septiembre 11, 2008 - By Henry B. Nathan

El Gobernador Charlie Cris tenia esperanzas de que la Corte Suprema de Florida aceptaria las proposiciones de enmiendas a la Constitucion del Estado, con relacion a los impuestos a la propiedad, las cuales debian incluirse en las elecciones de Noviembre 2008.

Sin embargo, y por el voto unanime de los siete Jueces, la Corte decidio que los titulos y sumarios podian inducer en error a los votantes, y anulo su inclusion en las boletas electorales.

En consecuencia, solo nos queda esperar que los congresistas de Florida vayan a dedicar a este asunto una atencion mas urgente y cuidadosa. Recordemos que anteriormente no llegaron a ninguna proposicion factible y dejaron la tarea a una comision de « taxacion e reforma del presupuesto » de la cual nadie se acordaba, la cual se reune una vez cada veinte anos. En otras palabras, como no llegaron a tiempo a ninguna solucion razonable sobre el grave problema de los impuestos a la propiedad que aflige por igual a residentes y propietarios foraneos, « pasaron la bola ».

Otras iniciativas de diferentes grupos ciudadanos tampoco pudieron reunir los votos necesarios para ser incluidos en la proximas elecciones.

El ultimo recurso de la Comision de Taxacion y Reforma del Presupuesto, no fue en realidad una solucion suficientemente elaborada y adecuadamente pensada. Tenia los visos de una solucion partidista, con respecto a su intento de incluir subrepticiamente una implementacion de los “school vouchers” que hubiera resultado en el subsidio del estado a las escuelas religiosas. La opinión de los Magistrados fue de que estos temas estaban completamente fuera de la jurisdicción de esta comision.

Los administradores del sistema escolar, evidentemente afectado, manifestaron su alivio.

Los maestros, empleados y choferes de autobuses escolares, habian combatido estas propuestas desde su inicio. En realidad, los presupuestos escolares, hubieran visto sus fondos garantizados solo por un ano, dejando su financiamiento futuro al azar de lo que la legislatura dispusiera. Tradicionalmente su presupuesto se nutre de los impuestos a la propiedad.

Al mismo tiempo, no tendra lugar el aumento de los impuestos a la venta en un 1%, ni la extensión de este impuesto a la venta a servicios actualmente exentos; ello estaba previsto para compensar el parte la reduccion de los impuestos a la propiedad.

La Asociacion de Realtors de Florida no oculto su desencanto, ya que una reduccion impositiva de alrededor del 25% hubiera tenido un efecto muy favorable sobre el negocio inmobiliario al favorecer no solamente a los residentes, pero tambien a los no-residentes.

Cual es mi opinion personal? La verdad es que los bienes raices son mi actividad principal, y estaria beneficiado por cualquier medida que aliviara los graves problemas actuales.

Al tiempo que estoy completamente a favor de la reduccion de impuestos a la propiedad, como ciudadano responsible, debo insistir en que ello debe ser planificado como una solucion total, y no solo con malabarismos fiscales, que sacan dinero de un bolsillo para ponerlo en el otro.

Nuestro sistema escolar que ya esta en una situacion lamentable y tiene el dudoso privilegio de ser el peor en los 50 estados de la Union, deberia tener un mayor respecto por parte de los que proponen este tipo de medidas.

Los recursos de algo tan importante como el sistema educativo, no pueden dejarse a la merced de una oscura comision de « reforma impositiva y del presupuesto » que se reune cada 20 anos. Es absurdo que lo que nuestros legisladores no lograron en largas sesiones, pueda ser decidido de un plumazo, y en forma tan alegre y despreocupada.

Tampoco yo estaba muy feliz que la separacion constitucional entre religion y gobierno pudiera verse comprometida por estas reformas constitucionales. En definitiva, los votantes hubieran sido mal informados sobre la reales consecuencias a largo plazo para la educacion de nuestros hijos, ni tampoco de lo que implicaban los impuestos adicionales sobre las ventas. Tiendo a pensar que la carnada de menores impuestos a la propiedad iba a ser usada para propositos no muy bien definidos y quizas inconstitucionales.

Ya escribi sobre este tema en muchas oportunidades. Los malabarismos y trucos fiscales son un juego que solo posterga para el manana una dura realidad.

El problema debe ser solucionado por un equilibrio entre lo que los propietarios de vivienda quieren pagar, y los servicios minimos a los cuales aspiran. Ello llevaria a una reconsideracion de los excesos y despilfarros en ciudades y condados.

Eficiencia, economia y buena administracion sobre las palabras que quiero oir. Las amenazas de cortes de servicios y las arrogantes reducciones de servicios no son las respuestas. En todo caso deben ser acompanadas de un esfuerzo real e intenso para la reduccion de la burocracia y el aumento de la eficiencia de nuestros gobiernos locales.

Por otra parte, no creo que castigando a los que no tienen la suerte de poseer su vivienda propia, aumentando sus impuestos a la venta y anadiendo nuevos impuestos, es la mejor manera de ayudar a los que tienen la suerte de poder poseer su casa propia.

Asi es que esperaremos por lo menos dos anos mas, hasta que las correcciones en nuestras leyes de impuestos a la propiedad puedan materializarse.

Henry B. Nathan es un agente inmobiliario de United Realty Group Inc.

Visite my sitio web: www.condo-southflorida.com

Ventas Inmobiliarias en Florida en 2007 y 2008

condosouthflorida — Fri, 29 Aug 2008 13:28:02 +0000

Cuando el mundo entero esta con los ojos fijos sobre el negocio inmobiliario, es evidente que es parte esencial de los problemas bancarios e hipotecarios y de la economia en su totalidad.
En el Sur de la Florida, en las areas donde mas me manejo, mi curiosidad se enfoco a efectuar algunas comparaciones y analisis entre el pasado y el presente. Algunos cifras interesantes fueron el resultado.

Mi analisis esta basado en el MLS, que el sistema central y la base de datos de los listados de propiedades a la venta. Estas cifras posiblemente no incluyan las ventas directas sin intervencion de agentes, o los condominios que los desarrolladores (developers) han entregado en el 2008, los cuales se relacionan con ventas efectuadas hace dos o mas anos. Este es basicamente un estudio del mercado de re-ventas unicamente. Aun asi, sirve para tener una idea bastante precisa sobre como el mercado se esta desenvolviendo, en comparacion con periodos similares del ano pasado.

Compare ambos periodos de Enero 1 a Agosto 24 en los anos 2008 y 2007

Aqui estan las cifras:

Comparacion entre ventas de casas y condominios durante periodos identicos en 2007 y 2008. Periodosde Enero 1 a Agosto 24 del 2007 y 2008.

Casas en Aventura: 2008: 21 2007: 7
Condominios en Aventura: 2008: 489 2007:508
Casas en Bal Harbour: 2008: 3 2007: 5
Condominios en Bal Harbour: 2008:79 2007: 37
Casas en Brickell: 2008: 3 2007: 0
Condominios en Brickell: 2008: 186 2008: 229
Casas en Ft. Lauderdale: 2008: 582 2007: 659
Condominios en Ft. Lauderdale: 2008: 807 2007: 847
Casas en Hallandale Beach: 2008: 27 2007: 32
Condominios en Hallandale Beach: 2008 375 2007: 380
Casas en Hollywood: 2008: 428   2007: 506
Condominios en Hollywood: 2008: 405    2008: 487
Casas en Miami Beach: 2008: 88     2008: 116
Condominios en Miami Beach: 2008:861     2008: 1045
Casas en North Bay Village: 2008: 4     2007: 2
Condominios en North Bay Village: 2008: 35     2007: 37
Casas en Sunny Isles: 2008: 6     2007: 11
Condominios en Sunny Isles: 2008: 338     2007: 269
Casas en Surfside: 2008: 18    2007: 23
Condominios en Surfside: 2008: 23   2007: 29

Es posible que en el futuro, haga analisis similares o complementarios. Ellos tienen validez en cuanto a dar una idea del camino que esta tomando el mercado. Todos sabemos que ha habido una baja muy acentuada en los valores de las propiedades residenciales. Pero debera llegar a un momento de estabilizacion. Es decir al fondo extremo de la baja. Esto es funcion directa de la actividad de ventas. Una actividad mas intensa ejerce un efecto alcista sobre los precios, mientras que menos transacciones significaran una posible baja en los valores inmobiliarios.

Henry B. Nathan es un agente inmobiliario de United Realty Group Inc. y un corredor Hipotecario Licenciado de la Florida.

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Condominios en Hallandale Beach, Condominios en
Sunny Isles

Heron Pond – Una comunidad residencial en Pembroke Pines

condosouthflorida — Thu, 28 Aug 2008 23:53:49 +0000

Heron Pond es una conversion. Es decir de propriedad de unidades para alquilar, se ha convertido en condomuniums. (Condo conversion).

Heron Pond ofrece unidades de 1, 2 y 3 dormitorios que combinan artefactos de gran calidad, tales como lavaplatos, refrigeradores de bajo consumo de electricidad, trituradores de basura, lavadoras y secadoras, todos nuevos.

Closets para lenceria y espacios adicionales complementan los “walking closet”. Amplios balcones, patios privados.

Las areas communes ofrecen amenidades excelentes:

Casa-Club,
Dos piscinas tipo “resort” en frente al lago.
Gimnasio con aerobics, sauna y banos turcos.
Areas de Picnic con asadores para parrilla
Jardin de ninos
Hermosos jardines y Fuentes.

La localizacion de Heron Pond es sobresaliente.

Con acceso al Florida Turnpike y la I-75
Cerca del Pembroke Mall y del Broward Mall
Cerca del Pemproke Lakes Golf & Racquel Club, Buehler Planetarium, estadio
ProPlayer.
Varias escuelas de grado A.
Acceso facil a la Universidad de Nova-Southeastern y Broward Community College.

Todas las unidades se entregan completamente remodeladas con nuevas cocinas, banos, artefactos, pisos. Pregunte por los detalles.

A los compradors se les cubrira los gastos de cierre hasta un 5% y hay otros incentives muy importantes y excelentes programas de hipotecas.

Precios

1/1 – Todos vendidos.
2/2 - Desde $ 214,500 a 229,500 dependiendo de la ubicacion y la vista
3/2 – Todos vendidos.- Pueden aparecer unidades ocasionalmente

Estos precios podrian ser eventualmente negociables.

CONTACTEME para hacer una cita y visitar esta bella propiedad.

Henry B. Nathan es un agente inmobiliario de United Realty Group Inc. y un corredor Hipotecario Licenciado de la Florida.

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Condominios en Hallandale Beach, Condominios en
Sunny Isles

Bello Apartamento en venta en The Beach Club en Hallandale

condosouthflorida — Sun, 17 Aug 2008 16:02:48 +0000

Domingo, Agosto 17, 2008,

Oportunidad en el Beach Club:

The Beach Club Two – Unidad 3702

El Beach Club Two building en mi opinion, tiene una ventaja sobre ambos Beach Club I y Beach Club III

Tiene mas saliente sobre la playa y menos interferencia de ambos lados, lo que permite mejores vistas al oceano.

Esta unidad especificamente tiene vista frontal completa al oceano; es una unidad de esquina. Es, a mi parecer uno de los apartamentos mas bellos del Beach Club en Hallandale.

Muy espacioso, con 3 dormitorios y 3 banos, pisos de soberbio marmo, cocina italiana moderna, un muy amplio living, y la vista al agua increible desde cualquier punto del apartamento.

Para mas informacion visite mi web:

www.condo-southflorida.com

donde puede encontrar informacion sobre

Hallandale Beach
Condos

Hallandale Beach
Homes

Descripcion general de The
Beach Club at Hallandale Beach

The Beach Club es una residencia de lujo de clase internacional que cuenta con las amenidades de los mejores hoteles del mundo.

Related Group of
Florida, George
Yabu and Glenn Pushelberg han cumplido en The
Beach Club sus promesas de moderno y lujoso tren de vida.

Tres edificios casi sobre la arena: Dos torres gemelas (Beach Club I y Beach Club III) y una torre central, Beach Club II

Localizacion:

• Unas cuadras de distancia del Diplomat Hotel

• Minutos desde Aventura Mall.

• Un salto desde Bal Harbour

• Cerca de restaurantes, supermercados, bancos, centros comerciales.

• Cerca de varios templos e iglesias.

• Minutos del vibrante Centro de Hollywood, Las Olas, y el Centro de Fort Lauderdale.e

• Acceso al Aeropuerto de Ft.
Lauderdale y el puerto de Port Everglade.

• Linea recta hacia South
Beach y su esplendida vida nocturna. Media hora del aeropuerto de Miami.

Algunas de las caracteristicas del Beach Club en Hallandale Beach

Maravilloso Spa y grandioso gimnasio

Multiples piscinas. Un area tremenda con toda clase de actividades acuaticas para ninos y adultos.

Restaurante.

Bar en el area de la piscina y servicio de playa para los residentes del Beach Club

Jacuzzi

Banos de vapor eucaliptus.

Saunas

Area de relajamiento

Henry B. Nathan es un agente inmobiliario de United Realty Group Inc. y un corredor Hipotecario Licenciado de la Florida.

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Condominios en Hallandale Beach, Condominios en
Sunny Isles

Bush firma la ley sobre vivienda e hipotecas, por fin.

condosouthflorida — Thu, 31 Jul 2008 15:38:33 +0000

El Presidente Bush firma la ley sobre vivienda e hipotecas. Se esta trabajando en interpretar e implementar la misma.

A las 8:30 ayer, Bush firmo por fin dos resoluciones, la ley de “clean boating” del 2008, y la largamente esperada sobre Vivienda y Recuperacion Economica del 2008. Esto pone termino al largo proceso de modernizacion legislativa del FHA (Federal Housing Administration).

La ley es muy extensa con centenares de paginas, e incluye diferentes items que deberan ser implementados por HUD in los dias, semanas y meses por delante. Algunas secciones de la ley tendran efecto de inmediato. Otras requieren regulacion. Algunas partes deben ser implementadas a mas tardel el 1 de Octubre del 2008, mientras que otras provisiones comienzan a regir a partir del vencimiento de la ley de estimulo economico, que fue pasada al principio de este ano. Los nuevos limites para prestamos de FHA, por ejemplo, son del 115% de los valores medio de vivienda, que son de hasta $625,500 no tendran vigor sino despues de que los limites actuales de la ley de estimulo economico ($729,000) venzan el 31 de Diciembre.

Mientras tanto, y con relacion a los limites de prestamos HECM (Home Equity Conversion Mortgage) o sea Reverse Mortgage, no esta aun bien claro si la ley establece un limite nacional para estos prestamos en $417,000 o $625,000. En ese sentido, existe aun algo de confusion que debera ser aclarada pronto.
Henry B. Nathan es un agente de bienes raices en el Sur de la Florida.

Pueden visitar mi sitio web:

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donde encontraran numerosos motores de busqueda para que Ud. mismo pueda prospectar propiedades en venta o alquiler en la Florida.

Numerosos Condominios en Aventura, Condominios en Miami Beach, Condominios en Miami

Plan de rescate hipotecario del Senado

condosouthflorida — Tue, 27 May 2008 13:38:49 +0000

20 de Mayo de 2008.

El Senado casi listo para aprobar una Ley para prevenir el exceso de “foreclosures” o sea ejecución de hipotecas y consiguientes embargos a la propiedad.

Algunos senadores informaron que estan avanzando en la tarea de estructurar, entre miembros de ambos partidos, un programa para evitar las ejecuciones de hipotecas y asistir mediante refinanciamiento de hipoteca a unos 500,000 propietarios en peligro de perder su vivenda.

Las discusiones no han terminado y nada ha sido resuelto aun. Pero la Legislatura trata de intervenir en la crisis de la vivienda antes de que asuma proporciones incontrolables y arroje a todo el país en una recesión.

Anunciaron que los contribuyentes no serían afectados por el programa. El Presidente Bush amenazó con vetar un proyecto similar aprobado en el la Camara de Diputados.

Los senadores republicanos están divididos. Algunos expresaron su temor de que, al final, el programa se volvería una ayuda a inversionistas, especuladores, bancos y prestamistas, a expensas del contribuyente americano. El plan del Senado es similar al que acordaron los Diputados. Ambos son básicamente una expansión del programa FHA, o sea un seguro gubernamental sobre las hipotecas. Ambos requieren del banco o entidad hipoecaria que acepten un pago de 85% del valor de avalúo de la propiedad, como pago total. A estos efectos, el FHA (Administración Federal de la Vivienda) usaría un fondo federal de 1.7 billones.

La versión del Senado, requiere a Fannie Mae y Freddie Mac, corporaciones hipotecarias, creadas por el gobierno, cuyas acciones están en manos del público, capitalizar un fondo especial con este propósito.

Los proponentes del programa senatorial estiman que aceleraría la corrección hacia abajo de los precios de la vivienda, para llegar rápidamente a estabilizar el mercado alrededor de los valores inferiores mínimos que podrían alcanzar las propiedades. Al mismo tiempo evitaría que la gente perdiera sus casas.

En otra parte de la legislación, preconizan un mecanismo de supervisión de la salud económica de Fannie Mae, Freddie Mac, y FHA.

La Cámara de Diputados no ha dado su opinión sobre este proyecto, pero un vocero de la Casa Blanca afirmó sería examinado con cuidado, una vez aprobado en el Senado; con especial cuidado de evitar la expansión de la actividad del FHA a costas del contribuyente, y asegurarse de que se haga en una forma efectiva y responsable.

Otros puntos que se están considerados incluyen los créditos fiscales propuestos para los que compran por primera vez su vivienda.

En mi opinión, la dimensión de la crisis hipotecaria es tal, que veo estos esfuerzos como mínimos. Creo que 500,000 hipotecas en peligro de ser ejecutadas es una cifra demasiado modesta. De qué manera el gobierno federal controlará que este proceso se haga sin afectar al contribuyente y al presupuesto federal, queda por verse. Con tal de que al final no acabemos nosotros por pagar las cuentas y los daños causados por la imprudencia, corrupción, y especulación de los grandes bancos, “hedge funds” y billonarios de Wall Street, estoy de acuerdo con todo.

Que estos rescates se hagan, aumentando los deficits fiscales del gobierno es inaceptable. La cifra de 85% del valor de avalúo, que sería la base de los cálculos, es arbitraria y podría ser excesiva. De la misma manera, los valores de avalúo son valores ilusorios en un mercado inmobiliario completamente revuelto, donde lo que valía un dólar hace dos o tres años, ahora puede valor unos 40 o 50 centimos, y quizás menos, dependiendo de la propiedad.

Y sospecho que los mismos “trucos” y maniobras que en los tiempos del “boom” se usaron para determinar el valor de avalúo “real”, y fueron el vehículo e instrumento de la alocada especulación, puedan volver a afectar este plan de rescate.

Un elemento fundamental del valor real de una propiedad en términos monetarios es la capacidad del público de adquirir esta propiedad en esos valores.

De la misma manera que una acción cuyo valor se ha “hinchado” en la bolsa de valores volverá forzosamente a su precio real con el tiempo, dependiendo de su valor material y su capacidad de generar ganancias, el valor un bien inmobiliario tambien debe reflejar esta misma capacidad.

Un inversionista que adquiere apartamentos con el objeto de alquilarlos debería recibir una ganancia adecuada y proporcional a su inversión después de pagar impuestos, seguros, y mantenimiento. Si esta proporción es demasiado baja o inexistente, el valor pagado por esa propiedad ha sido exagerado y esta ecuación debe igualarse de una manera u otra.

En esto radican mis dudas sobre el proyecto. Si en muchos casos los valores de avalúo se han reducido en un 40 o 50%, de qué manera un 15% de eventual pérdida para un banco hipotecario, no sería más bien un tremendo negocio hecho a costas del dinero público.

Veremos y leeremos el texto de estas nuevas leyes y los mantendré al tanto.

Henry B. Nathan es un agente en bienes raíces, con United Realty Group Inc.
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Apartamentos en Miami

Impuesto a la propiedad y asequibilidad de la vivienda en Florida

condosouthflorida — Tue, 20 May 2008 14:13:49 +0000

El impacto de los impuestos a la propiedad sobre los dueños de vivienda en Miami y el sur de la Florida.

Por Henry B. Nathan - Mayo 20, 2008

Un elemento clave en los problemas actuales del mercado inmobiliario es la degradación del acceso a la vivienda propia. Muchas dificultades pesan sobre el mercado en estos tiempos, y podrían considerarse como parte de las fluctuaciones naturales del mercado. Sin embargo, un factor esencial es la posibilidad económica del ciudadano común para adquirir su casa propia. Existe siempre la demanda y no es por “falta de ganas” que la mayoría del público no está comprando. Es simplemente que no puede.

Comparación de precios de la vivienda e ingresos familiares entre 1980 y 2005.

Usaremos el precio promedio de la vivienda en Miami-Dade y las estadística de ingresos familiares promedio. El precio promedio de la vivienda toma en cuenta todo tipo de viviendas, tantos económicas como de lujo y promedia los valores.

Precio promedio de la vivienda en 1980 ($ 75,000)

Precio promedio de la vivienda en 2005 ($372,000)

Incremento del precio promedio de la vivienda entre 1980 y 2005 = 396%

(Los valores de la vivienda se han reducido desde el 2005)

Ingresos familiares medianos en Florida en 1989 = $21,355

Ingresos familares medianos en Florida (estimados) en 2005 = 60,000

Incremento del ingreso familiar en este período= 181%

Nota: Estas cifras no han sido completamente verificadas. Han sido tomadas de fuentes diferentes y podrían reflejar cierta inexactitud. Solo se usan para explicar una tendencia, y solo en este contexto servirán el objetivo de este estudio.

Impuesto a la propiedad promedio para un comprador en 1980 (incluyendo la exención fiscal del “homestead exemption”) = $ 850

Impuesto a la propiedad promedio para un comprador en 2005 (incluyendo la exención fiscal del “homestead exemption”) = $ 5,899 (cifras aproximadas).

El homestead exemption es una deducción de $ 50,000 (efectivamente es de aprox. $40,000) sobre el valor asignado a la casa por el “County Appraiser” (avaluador official).

Esta exención es solo válida para vivienda propia y después de registrarse con la oficina de avalúos del condado.

Qué es el privilegio de “save-our-homes” ?

En 1992, el electorado de Florida aprobó un medida constitucional que limita los aumentos que el avaluador puede efectuar sobre el avalúo de una vivienda casa bajo el regimen de “homestead exemption” a un máximo de 3% cada año, o el índice de inflacion anual, si esa cifra es menor del 3%.

Las propiedades no protegidas por el “homestead exemption” son valoradas a su precio de mercado.

Asequibilidad de la vivienda segun las normas de FNMA.

Para cubrir la compra de una vivienda media típica en 1980, era necesario un ingreso anual mínimo de $ 36,588 según FNMA, asumiendo un 90% de financiamiento al 12.5% de interés anual, 1% de seguro, (PITI=$854). A notar los intereses muy altos vigentes en la década del 80.

(PITI = Principal + Interest + Tax + Insurance)

En 2005, para cubrir la misma compra de una vivienda típica eran necesarios $ 134.086 de ingreso anual mínimo; esto es asumiendo un 90% de financiamiento al 6.5% anual, y 1% de tasa de seguro. (PITI=$3.152)

Para entender las normas de FNMA, en general es requerido que el total de pagos mensuales, incluyendo pago de capital, interés, impuestos, y seguros )PITI= no exceda el 28% del total bruto de los ingresos mensuales promedio del comprador.

Es bueno notar que la asequibilidad se hizo más difícil a pesar de que las tasas de interés hipotecario eran casi la mitad de lo que fueron en la década de los 80.

Impacto de los impuestos a la propiedad, comparados a los valores medios de la vivienda en 1980 y 2005

Impuesto calculado como proporción del valor medio de la vivienda en 1980= 1.133%

En 2005 esta proporción aumenta 1.586%

El aumento proporcional de la carga fiscal se debe a la reducción de la exención del “homestead exemption” como proporción del valor de la vivienda. En efecto en 1980 los 25% de exención representaban un 33.3% del valor medio de una vivienda.

En 2005, representaba apenas un 6.70%

Con las nuevas medidas adoptadas en 2007/2008, esta exención proporción sin duda mejorará y quizás llegue al 15% en el mejor de los casos (tomando en cuenta la baja de los valores inmobiliarios y el aumento de esa exención a aproximadamente $40,000).

Esta cifra está aún bien lejos del 33.3% de 1980.

Porcentaje del ingreso familiar promedio dedicado a los impuestos a la propiedad en 1980= 4% – En 2005 este porcentaje aumenta a un intolerable 9.83%. Es decir que de cada 10 dólares que una familia gana por mes, casi un dollar debe ponerse de lado para pagar este impuesto.

Sin embargo, este cálculo es sólo válido para nuevos compradores. La enmienda del “save-our-homes” limita los impuestos para los afortunados beneficiarios, a expensas de los compradores nuevos, dueños de viviendas vacacionales e inversionistas.

Algo interesante para notar: a pesar de que los valores medios de la vivienda han aumentado más del doble que el ingreso familiar promedio, y por consiguiente aumento la base fiscal (tax base) de las ciudades y condados, y pese al aumento súbito y notable en las nuevas construcciones, los porcentajes del impuesto (tax rate o millaje) no han disminuído sensiblemente, y a veces hasta han aumentado. El “millage” es el porcentaje por el cual se multiplica el avalúo fiscal de la vivienda para establecer el impuesto anual.

Corrigiendo el problema:

Los beneficiarios de la exención de “save-our-homes” no deberían tolerar ningún intento de eliminar esta protección. A final de cuentas, 3% de aumento cumulativo del avalúo (admitido por esa protección) debería ser suficiente. El costo de la vida, según estadísticas federales no ha aumentado más que ese porcentaje durante los últimos 10 a 15 años.

Entonces, porque aceptar un aumento mayor basado en los valores hipotéticos de venta de sus viviendas, impuesto por ávidos gobiernos locales? Todos sabemos que los servicios de los condados y ciudades no han mejorado como para justificar impuestos tres o cuatro veces mayores. Por lo tanto, sus gastos y presupuestos no deberían haber aumentado más allá de la tasa de inflación nacional. A menos que quieran enmascarar su ineficiencia a costas del contribuyente.

Al contrario, podemos inclusive argüir que la cantidad asombrosa de nuevas construcciones han aumentado su base fiscal en tal formal que los dueños de vivienda podían haber esperado una reducción de sus impuestos.

Una nueva enmienda constitucional admite la transferencia del beneficio de “save-our-homes” cuando el propietario de una vivienda se muda a una nueva propiedad, hasta un máximo de $ 500,000. Esto es un paso positivo.

El nudo del problema consiste en que los impuestos a la propiedad deberían sostener una profunda revisión para volverlos a colocar dentro de sus niveles históricos; es decir como una proporción razonable del ingreso familiar promedio, en lugar de los niveles casi confiscatorios que se han experimentado en los ultimos años. En pocas palabras: reducción de estos impuestos.

La recesión del negocio inmobiliario no es debida a factores accidentales o circunstanciales. Existen profundas razones económicas que pueden y deben ser corregidas.

La vivienda accesible a la mayoría de la población es una responsabilidad del gobierno.

No hablo de medidas tímidas y limitadas. Que les parece un estudio real de cómo 25 años de inflación han degradado el efecto social del “homestead exemption”. No deberíamos regresarlo a la misma proporción de los valores básicos de nuestras viviendas como fue su intención original? No fue su propósito él de ayudar al modesto comprador de una primera vivienda a realizar el sueño americano de la vivienda propia? No sería este esfuerzo válido para inyectar una dosis de realidad a nuestro mercado inmobiliario y nuestra economía en general?

Nuevas disposiciones y propuestas hablan de reducir este impuesto, pero a cuestas de los presupuestos educacionales que deberan buscar fondos obligatoriamente mediante aumentos de otros impuestos como el impuesto a la venta (sales tax) e aplicación de este impuestos a otros servicios hasta ahora exentos.

Este tipo de medidas sólo enmascaran el problema ya que lo que nos dan con una mano, nos lo quitan con la otra.

La vivienda popular y accesible a todas las clases sociales es una urgente necesidad en Florida. Es indudable que los condominios y casonas multimillonarias han contribuido a nuestra economía; pero qué economía quedará en Florida cuando la clase trabajadora comience a mudarse de este estado, por causa de los insostenibles costos de la vivienda propia?

La protección de “save-our homes” ha ayudado a una parte de los dueños de vivienda. Sin embargo, es un arreglo injusto e incompleto. Una completa revisión para mantener esta protección y extenderla a los nuevos compradores, inversionistas y compradores de casas vacacionales, sería bienvenida. Nuevas disposiciones hablan de limitar los aumentos de avalúos a un máximo de 5% anual. Es un buen inicio. Yo diría mas bien 5% o la tasa de inflación – a cual mas bajo.

Claro está que los impuestos no son el único elemento en la asequibilidad de la vivienda. Los costos financieros, los intereses, el costo de la construcción, el nivel de salarios, los precios de los terrenos son también factores determinantes. De éstos, no me ocuparé hoy.

Pero los impuestos a la propiedad son hoy en día una carga muy pesada sobre nuestra clase media y la única manera real de controlarlos es mediante la vigilancia de los gastos de nuestras ciudades y condados.

En mi opinión, la proliferación de municipalidades en el Sur de la Florida es ridícula.

Las docenas de cuerpos de bomberos, policías, servicios sociales de todo tipo, comisionados, managers, oficinas, pensiones de retiro, etc., son mucho menos que eficientes cuando sus servicios se duplican a cada pocos kilómetros.

La economía de escala no funciona para nada por nuestros lados. La burocracia que se multiplica, la politiquería local, en fin, todo ha contribuído para que poco a poco ya no podamos permitirnos estos elefantes blancos. Y estos últimos se aferran y combaten cualquier intento de ponerlos bajo control…

Jugar con los impuestos, cambiándolos de un bolsillo al otro no es la solución. Los malabarismos fiscales han probado ser, desde tiempos inmemoriales, solo ilusiones.

Debemos controlar estos gastos y obligar a nuestros gobiernos locales a volver a la austeridad y a la razón.

A nuestros legisladores les toca hacer su trabajo y dirigir su atención a estos temas vitales para la sobrevivencia de nuestra menguante clase media.

Este artículo representa las opiniones personales del autor, las cuales no son vinculadas a ninguna firma, asociación o negocio con los cuales este autor pueda mantener relación alguna.

Henry B. Nathan es un profesional del negocio inmobiliario, licenciado en la Florida.

Visiten mi sitio web para busqueda de: condominios en Aventura, apartamentos en Miami, condominios en Miami Beach, http://www.condo-southflorida.com

Saludos a la comunidad de South Florida – Un blog inmobiliario en español.

condosouthflorida — Sat, 17 May 2008 14:19:07 +0000

He publicado durante años una web especializada en el negocio inmobiliario.

Hace un año, inauguré un blog donde publicaba mis comentarios, pensamientos y opiniones, mayormente sobre mi actividad profesional, el negocio de los bienes raíces.

Hoy se me ha ocurrido que muchos de mis interlocutores, la gente que me llama a diario, los que visitan mi sitio web (www.condo-southflorida.com), leerían con más facilidad mis publicaciones, si fueran hechas en idioma español. En realidad la proporción de residentes y visitantes de la Florida que hacen del español y el portugués su primera lengua esta en constante aumento.

Entonces, porque no comenzar hoy a expresar a mi público “hispano-hablante” mis ideas, mis preocupaciones, mis opiniones y mis sugestiones en este idioma?

El español no es realmente mi idioma natal. Lo aprendí a los 14 años cuando emigré a Sudamerica. Mi primer idioma era el Francés. Aún así, habiendo hecho mis estudios secundarios y universitarios en español, y pasado una gran parte de mi vida en Latinoamerica, me atrevo a decir que se ha convertido en el idioma donde me expreso con más facilidad.

La prueba es que no he comenzado aún un blog en Francés o Portugués.

He enfocado mis publicaciones en informar sobre todo lo que atañe a los bienes raíces en Florida. He tratado de observar este pequeño mundo tanto con los ojos de un agente profesional, como del punto de vista de un vendedor o comprador de bienes inmobiliarios. Las inquietudes de inquilinos, compradores, vendedores de viviendas en el Sur de la Florida, me obligan frecuentemente a adoptar un tono combativo y vigilante. Aún así, trato de no dar a mis opiniones un cariz político o ideológico.

Simplemente, estar expuesto a diario a los problemas, ilusiones, dilemas que enfrenta el habitante de nuesta región con respecto a su vivienda, me motiva y apasiona. Es lo menos que puedo devolver a los que día a día, pueblan mi horizonte profesional. Honestidad, valor y creatividad, son mis metas, no siempre alcanzadas. Me permitiré algunas veces desviarme del terreno estrictamente inmobiliario para aventurarme en otros dominios afines, pero trataré en lo posible de mantenerme dentro del objetivo de asistir al público en lo que se refiere a vivienda, negocio hipotecario, construcción, y portunidades de compras. Y un objetivo tanto o mas importante es escuchar la voz de los que me puedan leer, tanto en la crítica como la aprobación.

Con esta pequeña declaración de principios, comienzo hoy a escribir este Blog Inmobiliario en Español.

Henry B. Nathan es un agente inmobiliario del Sur de la Florida.

Visiten mi sitio web:

http://www.condo-southflorida.com

Condo-southflorida's Weblog

Creativity in taxation

Corte Suprema de Florida rechazas propuestas de enmiendas constitucionales

Ventas Inmobiliarias en Florida en 2007 y 2008

Heron Pond – Una comunidad residencial en Pembroke Pines

Bello Apartamento en venta en The Beach Club en Hallandale

Domingo, Agosto 17, 2008,

The Beach Club Two – Unidad 3702

Descripcion general de The Beach Club at Hallandale Beach

Bush firma la ley sobre vivienda e hipotecas, por fin.

El Presidente Bush firma la ley sobre vivienda e hipotecas. Se esta trabajando en interpretar e implementar la misma.

Plan de rescate hipotecario del Senado

Impuesto a la propiedad y asequibilidad de la vivienda en Florida

Saludos a la comunidad de South Florida – Un blog inmobiliario en español.

Descripcion general de The
Beach Club at Hallandale Beach